Separar águas na habitação e AL

A aversão ao Alojamento Local (AL) em edifícios residenciais deixou de ser um murmúrio em Portugal, onde a Madeira não é exceção.

Paulo Camacho 

A resistência crescente assenta na perceção de que a habitação foi sequestrada por um modelo de negócio que ignora a função social do património.

Quebra de confiança 

A aversão nasce, antes de mais, de uma quebra de confiança. Ao comprar ou arrendar uma casa num edifício residencial, o cidadão assume um pacto implícito de estabilidade. O crescimento do AL rasga este contrato.
O vizinho, alguém com quem se partilha uma história e uma gestão comum do prédio, desaparece. No seu lugar, surge uma rotatividade infinita de rostos anónimos que não sentem qualquer responsabilidade pelo estado do elevador ou pela limpeza das escadas.
Há o sentimento de que o prédio perdeu a porta da rua. A circulação constante de estranhos com chaves ou códigos gera uma ansiedade legítima, especialmente em famílias com crianças e idosos.

Uso intensivo degrada 

Depois, as áreas comuns, como piscinas e ginásios, por exemplo, não foram dimensionadas para uma ocupação de 100% durante 365 dias por ano.
Igualmente importante é que o uso intensivo por parte de turistas leva a uma degradação precoce que acaba por ser paga por todos os condóminos, através do aumento das quotas de manutenção.
Evidência para o facto da aversão atingir o pico quando o residente, que paga uma prestação bancária elevada, ou um aluguer cada vez mais caro, não consegue usar a piscina do seu prédio porque esta se encontra ocupada por grupos de turistas barulhentos que tratam o espaço como um parque aquático privado.

Turistas com cus de fora

Um dia destes relataram que, na Madeira, um casal de maltrapilhos espanhóis mudaram de roupa na piscina, sem preocupações com as toalhas que caiam e deixavam cus, pilas, mamas e bibis de fora.
No caso particular da Madeira, a situação ganha contornos maiores pela forte dependência do setor.
A aversão aqui é alimentada por um paradoxo: a ilha vive do turismo, mas os seus habitantes estão a ser expulsos por ele.

Perder o direito à cidade

O madeirense sente que o seu direito à cidade está a ser restringido a zonas periféricas, enquanto o centro e a linha de mar se tornam zonas de exclusão para residentes.
Infelizmente, o novo articulado já não permite aos condomínios proibir o AL em frações destinadas à habitação, que era o alicerce da resistência.
Mais do que o ruído, o que gera maior aversão é a convicção de que o AL é o principal motor da crise habitacional. A perceção de que um jovem casal não consegue arrendar um T1 no porque esse imóvel rende o triplo em estadias de três dias cria um ressentimento profundo.
Este sentimento de injustiça social transformou o AL no "inimigo número um" da vida comunitária, levando a uma polarização onde, de um lado, estão os investidores que reclamam o direito à propriedade e, do outro, residentes que lutam pelo direito fundamental ao sossego e à habitação.

"Hotelização" forçada

E se o cenário em Portugal parece distópico, não estamos sozinhos. A "hotelização" forçada de edifícios residenciais tornou-se uma batalha global, e o combate varia drasticamente entre o dirigismo europeu e o pragmatismo (por vezes radical) americano.
A União Europeia deixou de dar apenas "conselhos" e passou à ação punitiva. O grande divisor de águas é o Regulamento (UE) 2024/1028, com aplicação plena a partir de maio de 2026.
Acabou o jogo do "gato e do rato". Plataformas como Airbnb e Booking são agora obrigadas a partilhar mensalmente com as autoridades os dados de reservas e a identidade dos anfitriões. Quem não tiver número de registo válido é banido automaticamente por algoritmos de conformidade.

Casos de Espanha 

Os vizinhos espanhóis foram mais longe. Em muitas regiões, a criação de novos AL em prédios requer agora a aprovação de 3/5 dos condóminos. Se os vizinhos não quiserem malas a bater nos corredores, o negócio nem chega a abrir. Barcelona, radical, mantém o plano de eliminar licenças em zonas de alta pressão.
Paris e Amesterdão mantêm os limites restritos de pernoitas (geralmente entre 30 a 120 dias por ano para habitação própria). O objetivo é garantir que a casa continua a ser uma casa e não um hotel 365 dias por ano.

EUA radical 

Do outro lado Atlântico, nos EUA, a paciência esgotou-se em vários estados, levando a medidas que fariam os reguladores europeus parecerem moderados.
Em Nova Iorque a cidade implementou regras tão restritivas que praticamente eliminaram o AL em prédios de apartamentos. Para alugar por menos de 30 dias, o anfitrião tem de estar presente na casa durante a estadia do hóspede e a porta do quarto não pode ter fechadura interna. Basicamente, transformaram o Airbnb num sistema de "quarto de hóspedes" real, devolvendo os apartamentos ao mercado de arrendamento.
Na costa oeste, na Califórnia, cidades como Sausalito e Saratoga proibiram o aluguer de curta duração em zonas residenciais. A fiscalização foca-se agora no simples ato de anunciar: se o algoritmo detetar um anúncio de uma propriedade em zona proibida, a multa é imediata, independentemente de ter havido ou não uma reserva.
Com o aperto regulatório, muitos investidores americanos estão a fugir para o arrendamento de "médio prazo" (30 a 90 dias), focado em nómadas digitais e enfermeiros itinerantes, o que causa menos fricção com os condomínios mas continua a pressionar os preços da habitação.

Separar as águas 

Em suma, a tendência global em 2026 é a segregação: ou é habitação, ou é hotelaria.
A zona cinzenta onde o vizinho do lado geria um hotel de duas estrelas sem rececionista está a ser fechada, seja por via da tecnologia (Europa), seja por via da proibição direta (EUA).